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代表新政下哪些地方房价将大幅下跌

来源:  点击次数:0  时间:2020-09-21

新政下那些地方房价将大幅下跌?

京十五条消息发布后一周,从成交量、销售价格、二手房信息等表现来看,被称为最严限购令的北京版限购细则,对北京房地产市场,已经初步起到了立竿见影的效果。京十五条发布后一周,北京商品上签约总数达到746套。与新政执行前一周的5646套相比,交易量环比下跌86.79%。据北京市房地产交易管理数据显示,2月17日,北京商品房上签约389套;2月18日签45套,2月19日签1套,2月20日签54套,2月21日签58套,2月22日签97套,2月23日签102套。从2月19日到2月23日,二手商品房上签约全部为零。新政发布当天(2月17日),北京新建商品房签总量为141套,相比前一日下跌了84.07%;全市二手住宅签总量为248套,相比前一交易日大跌87.94%,北京楼市住宅市场总体签量与新政细则执行前的最后一个交易日(16日)相比暴跌了86.78%。由于新政出台将会消化大量之前各个项目所积累的客户,所以,在新政第二天,成交量中所体现的,有很大部分是消化存量需求,而之后几天的数据,基本上可以客观的反映出楼市需求的实际状况。

二手房方面,因为新政细则出台之后,建委需要调试系统及完善相关流程,暂时停止了二手房的签,24日签恢复首日,经过从严审核的二手住宅签套数为322套。比京十五条发布前一周下降了一半以上,相比创下兔年最高成交量的2月16日下降80%。2月25日,全市二手房成交量为288套,考虑到近期的需求也是在消化之前所积累的存量需求,未来预计成交量还会大幅下跌。

根据有关二手房各门店的统计数字显示,新政以来看房的客户减少了60%,成交量更是下降50%左右。看房客户和成交量的大幅下跌,带来的直接影响就是二手房中介的大规模调整,笔者所住的朝阳北路青年路板块是近几年北京楼市二手成交非常活跃的区域,我所住小区底商中,平均4个商铺就有一个是二手门店,最高峰时,二手门店达到15个,而新政后短短几天就关门了6个门店。与此同时,今年牢牢占绝北京二手市场前三名的鑫尊地产,则在新政之后的一周内一次性关闭50家门店。北京调控新政出台以后,在不到一周的时间内,北京各个中介公司关店已经远远超过200家以上。

据相关统计,目前北京二手房市场的购房人群中,纯户籍人口占35.5%,64.5%的非户籍购房人群中,能够提供5年纳税证明的不超过5成,所以,二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。这其中还不包括禁二禁三(即外地人禁购第二套、本地人禁购第三套)所影响到的人群,扣除这部分需求,北京楼市的需求将下跌6成以上,余下有资格买房而又能够承受目前房价的客户,则基于房价下跌预期原因选择了暂时的观望。

笔者在1月26日政府出台相关宏观调控措施之后当天发表博客文章《2011年全国多数城市房价将暴跌》,指出一线城市2011年在新政执行期间成交量将下跌70%,笔者的观点被业界评价为最悲观的判断,然而,从新政之后北京楼市的走势来看,笔者的分析和市场应该是基本一致的。

受到二手房价格成交量大幅下跌的影响,通过银行贷款或者民间融资炒房的投资客事实上将承受巨大的压力被迫调整报价,新政后一周时间,笔者公司检测的北京10个热点小区,主力房源报价基本上下降了10%左右。由于二手房投资者多数购房时间较早,获利空间巨大(笔者2009年7月以2万/平方米价格购买的房产,年前价格已经涨到3.3万/平方米,一年多时间涨幅高达65%),因此20%的降幅,对于多数业主而言,仅仅是少挣了一些钱而已,所以二手房在成交量大幅下降之后,必然会有价格的大幅波动,预计今年北京热点区域的二手房价格降幅将达到20%左右。

二手中介,将是这次宏观调控中受到打击最大的行业,2011年,二手中介将大规模倒闭,行业中五成中介公司将被淘汰,余下的,日子也将过得非常艰难。

中国房地产最大的问题,便在于开发商们在过去几年获得的暴利中失去了对市场的理智判断,多数人自认为能够翻手为云覆手为雨,自认为能够把控一切,所以无视了市场风险。然而,此次中央调控政策的力度空前,严峻的市场形势迫使开发商正视市场的危机。受到成交量大幅下跌、银根紧缩的影响(在年前参加凤凰卫视《一虎一席谈》节目时,笔者曾经说今年将进入两加(加息和提高存款准备金率)周期,结果招致业内和经济学界一片抨击),多数在09年和10年大幅扩张的开发商将面临巨大的资金链压力,从而迫使他们调整价格。

一些反应快的开发商,已经开始进行价格的调整,希望能够趁着多数开发商还在观望的时候抢占市场。北京市场上,一些楼盘已经开始深度打折。力度较大的是合生旗下的麒麟社,推出单价24500元/ 平方米的特价房,相比3万元的均价,单价优惠近6000元。商住公寓项目7克拉[最新消息 价格 户型 点评]推出一次性付款在95折基础上再打9折的优惠。优惠幅度最大的是位于朝阳区的商住项目中弘北京像素[最新消息 价格 户型 点评](论坛),4.75米层高的房源,打出了一次性付款8折,银行按揭83折的最低优惠。随着调控措施的执行,类似这样深度菲律宾首都。是一座新旧交错、东西文化交融的城市打折的项目将会越来越多。

2011年1月,调控政策更趋严厉,限购令相继蔓延至二、三线城市,新国八条重拳出击,紧随其后的是悬挂已久的房产税靴子正式着地。1月监测的30个城市中,19个城市成交量环比下跌,11个城市环比上涨。其中10个城市跌幅超过20%,位居前列的是长沙和包头,跌幅均超过60%,而大连和蚌埠跌幅亦超过40%。后一周全国共推出土地101宗,较前一周增加57宗,推出土地面积共计635.2万平方米;共成交土地27宗,较上周减少9宗,成交面积共计44.7万平方米,环比缩减76%。

这些城市多半还没有进入到国八条调控措施落实阶段,预计在落实政策之后,成交量的下跌将会非常明显,而福建、浙江、广东和海南将会是这次调控的重灾区。由于福建、浙江、广东三个省的民间融资渠道非常发达,许多非上市房企在扩张的时候,往往通过民间融资来解决资金缺口,这种民间融资成本最低都在3分左右,也就是一个亿的融资,年利息基本上将近4000万元(许多高利贷则是先扣利息再贷,核算成本将更可怕),在今年银行收缩银根、楼市销售低迷的情况下,这类通过民间融资来扩张的企业,将大规模被淘汰。海南则是几乎没有本地需求,因此限购政策基本上可以蒸发海南90%的需求。

正如笔者2010年10月26号发表的博文《房企正面临十年最大危机》所说,中国房地产,正面临生死危机,只不过,当时业内没有人会相信笔者的警告,而今天,警告已经成为警报,2011,好莱坞的2012将在中国房地产行业上映。

2011年,笔者预计,三线城市由于受到限购政策影响不大,房地产波动相对较小,但那些房价上涨过快、供应量整体较大的城市,成交量和房价也将一定幅度的下跌,四线城市(非发达地区的地级市及县级城市),房价整体上还将比较稳定。而由于房价上涨过快导致的投资需求比例过高的一二线城市,购房需求将剩下不到20%,预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上,多数城市房价跌幅将超过20%以上。



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